Jak wiecie lub nie, kilka dni temu miała miejsce Komisja Rozwoju Miasta na specjalnym posiedzeniu w Urzędzie Miejskim w Sosnowcu. Jakiś czas temu przyłączyłem się do tego protestu, gdyż jako entuzjasta terenów poprzemysłowych, nie mogłem patrzeć na to, jak dewastują kolejny teren poprzemysłowy na terenie naszego Zagłębia Dąbrowskiego. Jako, że jestem architektem i posiadam jakąś ogólną wiedzę na temat planowania przestrzennego, nie ekspercką jak mi przypisano, postanowiłem zabrać głos na przedmiotowej komisji. Jeśli ktoś jest zainteresowany obradami komisji, załączam poniżej film z obrad. Pomimo, iż sesja trwała prawie 4 godziny, polecam osobom, które interesują się problematyka urbanistyki, jako bardzo ciekawą lekturę.

W swoim wpisie odniosę się tylko i wyłącznie do argumentów merytorycznych, które pojawiły się podczas tej komisji, wywody mniej lub bardziej emocjonalne zostały przedstawione przez pozostałych uczestników, głównie mieszkańców Sosnowca na grupie Panattoni Protest.

Na początku wspomnę jeszcze dla niezorientowanych, iż nie jest mieszkańcem Sosnowca jak przedstawiła mnie TVP3, tylko i aż mieszkańcem Będzina, co pewnie większość osób zaskoczy i zastanowi po co w takim razie zaangażowałem się w tą sprawę. W kuluarach słyszałem, że dla pieniędzy, co mnie nie powiem, dość mocno rozbawiło. 

Brałem już udział w podobnych posiedzeniach m.in. dotyczących cementowni Grodziec (gdzie prezydent miasta Będzina najpierw chciał ze mnie zrobić swojego pełnomocnika, po czym stwierdził, że się nie nadaje bo podchodzę do sprawy emocjonalnie), wieży ciśnień Grodziec (gdzie poświęciłem 2 lata swojego życia aby uratować obiekt i pomóc załatwić miastu pół miliona złotych dofinansowania, ponoć tylko po to, że chciałem zostać radnym miejskim). Tak proszę Państwa, tak się dyskredytuje w naszym regionie pasjonatów czy jak mnie ostatnio nazywają entuzjastów historii. Jako ludzi, którzy zawsze mają jakiś bliżej nieokreślony interes. Stąd nie dziwcie się, że padły takie słowa, posądzające protestujących o reprezentowanie jakieś nie do końca wiadomo wyższej siły, w celu uzyskania korzyści finansowych. To wg mnie nie wymaga już chyba dalszego komentarza. 

Generalnie sam przebieg komisji niczym szczególnym mnie nie zaskoczył. Tak mniej więcej przewidywałem, że będzie wyglądać ta komisja czyli prezentacyjna wrzutka z piękną wizualizacją wieży i argumenty potwierdzające “za” słuszność lokalizacji CL. Zaskoczył mnie za to fakt świętego Mikołaja w styczniu, który chyba z powodu licznych obowiązków zapomniał o Sosnowcu w zeszłym roku i przybył z lekkim opóźnieniem dając mieszkańcom Sosnowca nową inwestycję mieszkaniową tuż przy nowo projektowanym centrum logistycznym. Powiem szczerze, że mnie zatkało. Myślałem, że bardziej już nie da się namieszać w tej lokalizacji, ale okazało się, że bardzo się myliłem. Ni stąd ni zowąd Panattoni postanowiło odpuścić 1 działkę, a mianowicie nieruchomość nr 51 i pojawił się nowy developer (z luźniej rozmowy z panem prezydentem po komisji zrozumiałem, że to chyba chodzi znowu o Wechtę), który będzie budował tam kilka budynków i przy okazji zagospodaruje fragment bulwaru Czarnej Przemszy. Nasuwa się pytanie o co kaman? Czemu nie na całości terenu, tylko akurat na 1 działce? Pełnomocnik prezydenta powołał się na złe warunki gruntowe (skażony grunt, którego rekultywacja pod kątem lokalizacji budownictwa mieszkaniowego jest dość kosztowna, a dla budownictwa usługowego już nie). Nie zabrałem głosu w tym temacie bo akurat nie byłem przygotowany w zakresie tej tematyki. Więc wyjaśniam na podstawie opracowania Anny Ostręgi,i Ryszarda Ubermana:

“W literaturze przedmiotu istnieje wiele klasyfikacji kierunków rekultywacji. Zawierają one coraz większą liczbę sposobów rekultywacji i zagospodarowania, co świadczy o dynamice rozwoju tej dziedziny nauki. Trafność wyboru kierunku rekultywacji jest uzależniona od szeregu czynników, które charakteryzują teren wymagający rekultywacji jak również jego otoczenie, zarówno w rozumieniu przestrzennym jak i społeczno-gospodarczym. Dlatego analiza czynników i lektura dokumentów strategicznych jednostek terytorialnych powinny być ważnym elementem procesu tworzenia koncepcji, później projektów technicznych rekultywacji, a następnie docelowego zagospodarowania.Gminy, powiaty i województwa są zobowiązane posiadać strategie rozwoju. Pod pojęciem kierunku rekultywacji rozumieć należy sposób docelowego zagospodarowania terenu wymagającego działań naprawczych. Z ustalonego kierunku rekultywacji wynika bowiem zakres prac, na który składać się mogą działania techniczne związane z odpowiednim ukształtowaniem terenu, w tym wyrobisk i zwałowisk, oczyszczaniem gleby i ziemi, likwidacją zanieczyszczeń, zabezpieczeniem infrastruktury technicznej, budową systemu komunikacji i odwodnienia, budową urządzeń hydrotechnicznych dla wspomaganego napełniana wyrobisk wodami z rzek oraz zabiegami biologicznymi w przypadku rekultywacji rolnej lub leśnej. Po przeprowadzeniu rekultywacji konieczne jest przystąpienie do fazy zagospodarowania, definiowanego jako rolnicze, leśne lub inne użytkowanie gruntów zrekultywowanych (art. 4 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych). W praktyce tylko w przypadku niektórych kierunków, np. rolnego i leśnego teren zrekultywowany od razu może pełnić zaplanowane funkcje docelowe. W przypadku pozostałych proces zagospodarowania polega na takim wyposażeniu terenu i obiektów poprzemysłowych, aby mogły one pełnić przewidziane funkcje, np. budowa: infrastruktury rekreacyjnej, zaplecza gastronomiczno-noclegowego, obiektów usługowo-przemysłowych, konserwacja i adaptacja obiektów kubaturowych na różnorodne funkcje. Dlatego w odniesieniu do zagospodarowania w kierunkach innych niż rolne i leśne bardziej adekwatna wydaje się być definicja zagospodarowania zawarta w uchylonej już Uchwale nr 301 Rady Ministrów w sprawie rekultywacji i zagospodarowania gruntów przekształconych w związku z poszukiwaniem i eksploatacją kopalin w brzmieniu: Przez zagospodarowanie rozumie się wykonanie docelowych zabiegów zapewniających odpowiednie wykorzystanie zrekultywowanych gruntów dla gospodarki leśnej, rolnej, wodnej, komunalnej lub innej (§ 2, ust. 3).”  

Koniec cytatu. Nie przedstawiono na komisji żadnego opracowania stwierdzającego, że przedmiotowe grunty faktycznie wymagają rekultywacji. Poza tym rekultywacja też podlega pewnej procedurze prawnej, a decyzję dotyczącą rekultywacji wydaje starosta (w tym wypadku prezydent miasta na prawach powiatu). Poza tym jeśli grunty są faktycznie skażone, to naturalnie wodami gruntowymi spływają (migrują) do rzeki więc potencjalnie działka nr 51 też jest skażona. To raczej wynika z logiki, nie wiedzy fachowej. Więc w mojej ocenie to typowy fake news, który potencjalnie nie ma jak sprawdzić Kowalski. Poza tym zgodnie z ustawą jeśli teren wymaga rekultywacji, prace mające na celu odtworzenie wartości użytkowych gleby wykonuje się w momencie, kiedy wybrany teren staje się całkowicie, częściowo lub na określony czas zbędny do wykorzystania przemysłowego. Wszystkie roboty zaś muszą zostać zakończone do 5 lat od zaprzestania działalności przemysłowej na danym obszarze. Mnie się wydaję, że w tym wypadku chodzi bardziej o remediację gruntu. Polecam artykuł w tym temacie, szczególnie potencjalnym przyszłym mieszkańcom zapowiadanych bloków mieszkalnych. Jeśli ta inwestycja nie jest kolejną zasłoną dymną dla budowy CL, bo wg mnie jest pozbawiona nie tylko logiki urbanistycznej, ale i ekonomicznej. NOWA PRODUKCJA/USŁUGA TRANSPORTOWA kontra NOWA MIESZKANIÓWKA? Konflikt rodzi konflikt. Wszelkiej maści prawidła (opracowania i podręczniki) projektowania przestrzennego i urbanistycznego (nie tylko ja tzw. “fachowiec z nikąd”), ale również wyroki sądowe mówią zawsze to samo – SPRZECZNOŚĆ FUNKCJI. Zaglądamy w studium – też sprzeczność funkcji, zarówno mieszkaniowej, jak i transportowej (no ale miasto wie, że przy wydawaniu wuzetki – studium nie obowiązuje i świadomie to wykorzystuje). 

Fragment załącznika nr 5 uchwały nr 855_LXII_2018

Odnośnie mojej dyskusji z panem prezydentem w sprawie kolejnych warunków zabudowy i możliwości ich uzyskania na mieszkaniówkę lub nie, już tłumaczę o co mi chodziło. Działka nr 51 była objęta jako teren inwestycji w jednej z dwóch decyzji o warunkach zabudowy, jakie uzyskało w 2019 roku. Wyskok z developerką na działce nr 51 oznacza to, że Panattoni zdecydowało się na wersję bez zieleńca nad Przemszą i wybrało wersję z 2 halami, a nie jedną – jeśli przyjąć za fakt informacje z UM o składanym na dniach wniosku dotyczącym możliwości budowy zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej na działce nr 51. Tyle i aż tyle. Pan prezydent nie zrozumiał mojej tezy, a ja nie zajarzyłem, że druga decyzja wz jest bez działki nr 51, stąd prostuję swoją wypowiedź w tym temacie. Bo wyszło, że się nie znam na tym co mówię. Jak mówiłem ekspertem nie jestem i nigdy się za takiego nie uważałem, ale tak na szybko licząc napisałem już chyba ponad 1 tys. projektów decyzji typu wz dla gmin, które podjęły się współpracy z moją osobą. To chyba coś tam jednak wiem.

PRAWO PIERWOKUPU GMINY

Podczas komisji zarzuciłem panu prezydentowi, iż nie skorzystał z prawa pierwokupu terenów po byłej Hucie Buczek, pomimo iż w mojej ocenie miał takie prawo, gdyby na tym obszarze została podjęta uchwała rewitalizacyjna lub utworzono by Specjalną Strefę Rewitalizacyjną zgodnie z art.35 ust.3 ustawy o rewitalizacji. Na mój zarzut usłyszałem odpowiedź, że opowiadam farmazony “jako fachowiec”, gdyż miasto nie ma prawa zakupu nieruchomości zabudowanej. Panie prezydencie odsyłam do art.109 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:

MPZP czyli po co nam w końcu ten plan?

Pan prezydent na moje pytanie odnośnie dlaczego nie uchwalono planu dla tereny Katarzyny skwitował moje pytanie jako wzięte z kosmosu:). Ciekawa riposta przyznam.

W prawie problematyka przestrzenna jest rozważana w różnych aspektach, ponieważ wszelkie stosunki społeczne i gospodarcze związane są z przestrzenią, dlatego jednym z zasadniczych rozpatrywanych aspektów jest planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Planowanie przestrzenne służy do budowania instrumentów pozwalających na prawidłowe zagospodarowanie przestrzenne całego kraju, województw i gmin. W planowaniu miejscowym jedną z obowiązujących zasad jest nadrzędna pozycja gminy i jej samodzielność. Wymieniając zadania własne gmin należy zwrócić szczególną uwagę na kształtowanie i prowadzenie na swoim terenie polityki przestrzennej, w co włączyć należy uchwalanie dokumentów planistycznych, które decydują o sposobie zagospodarowania, przeznaczeniu i warunkach zabudowy terenu. Jednym z takich dokumentów jest właśnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zwany dalej planem miejscowym. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego należą do instrumentów realizacji polityki przestrzennej gminy. Wg przepisów obowiązujących w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym są one aktami prawa miejscowego. Oznacza to, że obowiązują jedynie na obszarach, których dotyczą. Plan jest uznawany za najważniejszy akt w całym systemie planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Plany miejscowe pełnią różne funkcje. Za najważniejszą z nich możemy uznać koordynację działań podejmowanych na podstawie planów. Chodzi tu o koordynacje aktywności inwestycyjnej na obszarach objętych planami oraz koordynacje ze względu na wykonywanie tych właśnie aktywności poprzez określone osoby lub jednostki. Zadanie miejscowego planu to „ustalić przeznaczenie terenów w taki sposób, ażby było one zgodne z potrzebami realizacji zadań gospodarczych i ze wskazaniami różnych nauk co do celowego użycia terenów, a ponadto – ustalić przeznaczenie terenów w ich kompleksowym powiązaniu, to znaczy w taki sposób, ażeby wpływ przeznaczenia terenów na przeznaczenie i użytkowanie innych terenów był znany i przewidziany”. Regułę tę należy uzupełnić zachowaniem zasady zrównoważonego rozwoju (zachowania równowagi przyrodniczej i trwałości podstawowych procesów przyrodniczych dla przyszłych pokoleń). Kolejną z funkcji, jakie pełnią miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego jest funkcja informacyjna bądź informacyjno-planistyczna. Służy ona zachowaniu jawności i pewności życia społeczno-gospodarczego, przekazywaniu danych na temat działań podjętych przez uczestników różnych procesów zachodzących w przestrzeni oraz dostarczaniu informacji organom samorządowym niezbędnych do prowadzenia skutecznej polityki promocyjnej i ofertowej gminy. Zadaniem jej jest także określenie szeregu dozwolonych lub zakazanych w przyszłości działań, przez co służy podejmowaniu racjonalnych decyzji planistycznych nie tylko w czasie obecnym, ale i przyszłym. Umożliwienie – poprzez ustalenia planów miejscowych – podejmowania racjonalnych decyzji w przyszłości wiąże się z funkcją decyzyjną planu. Jest ona związana bezpośrednio z tym, iż plany miejscowe są podstawą do wydawania pozwoleń na budowę. Wymienić należy też funkcję motywacyjną. Wiąże się ona z tym, iż plan miejscowy ukazuje kierunki rozwojowe przestrzeni, które należy podjąć, aby zachować zrównoważony rozwój. Oznacza to w niektórych przypadkach, że zawarte w planie wytyczne nie muszą, ale powinny być realizowane, w celu osiągnięcia zamierzonego celu. Wśród funkcji, jakie pełnią plany miejscowe jest także funkcja inspiracyjna, która jest realizowana dzięki wydobyciu unikatowych walorów przestrzeni i tworzeniu nowych rozwiązań zwiększających atrakcyjność potencjalnych podmiotów oraz funkcja ochronno – regulacyjna, która wyraża się określaniem ram i warunków prowadzenia różnych działalności w wyniku których dochodzi do zagospodarowania przestrzeni. TO TAK Z GRUBSZA panie prezydencie. Decyzja o warunkach zabudowy ma ograniczone funkcje w zakresie opisanym powyżej i kieruje się tylko i wyłącznie pardoksem zwanym KONTYNUACJA FUNKCJI i DOBRYM SĄSIEDZTWEM, które zgodnie z ustawą ma być szeroko rozumiane na korzyść właściciela.

Reasumując mój wywód

Polityka przestrzenna jest jednym z przejawów polityki lokalnej gminy. Jak każda polityka, wiąże się ona z oznaczaniem priorytetów i dokonywaniem wyborów. W warunkach gospodarki rynkowej nie ma uzasadnienia dla tworzenia “docelowego modelu idealnego zagospodarowania przestrzennego gminy”. Polityka przestrzenna zajmuje się definiowaniem interesów publicznych oraz określaniem sposobów oddziaływania na zachowania uczestników zagospodarowania przestrzennego, tak aby dokonywali wyborów zgodnie z interesem publicznym. I myślę, że protestującym mieszkańcom w głównej mierze chodzi właśnie o to, iż gmina w ich ocenie lekceważy interes publiczny (czy bardziej nie potrafi go wyważyć), kierując się personalnymi przesłankami które nie mają pokrycia w stanie rzeczywistym.

PRZEKLĘTY GEZ

Zapytałem jeszcze o GEZ (Gminną Ewidencję Zabytków). Tutaj też usłyszałem od prezydenta, że nie można wpisać całego miasta Sosnowca do tej ewidencji, bo nic nie można by zrobić w mieście bez zgody konserwatora. To ja wiem. Bardziej interesowało mnie dlaczego nie wpisano obiektów byłej Huty Buczek, które zostały kilka miesięcy temu wyburzone. W mojej ocenie prezydent nie skorzystał ze swojego prawa, jakim jest art.22 ust.5 ustawy o ochronie zabytków czyli:

5. W gminnej ewidencji zabytków powinny być ujęte:

ŻĄDAMY OD URZĘDU WYDAWANIA DECYZJI NIEZGODNYCH Z PRAWEM

te słowa też padły na tej komisji. Wg mnie to raczej nieporozumienie lub nie zrozumienie idei protestu przez władze Sosnowca.

ŻĄDAMY TYLKO I WYŁĄCZNIE OCHRONY INTERESÓW OSÓB TRZECICH CZYLI MIESZKAŃCÓW SOSNOWCA I MOŻE SIĘ OKAZAĆ, ŻE PO CZĘŚCI BĘDZINA JEŚLI SIĘ OKAŻE ŻE PRZEJAZD NA CHEMICZNEJ ZOSTANIE ZLIKWIDOWANY W ZWIĄZKU Z PLANAMI METROPOLI, A PO ULICY 3-GO MAJA W SOSNOWCU NIE BĘDĄ MOGŁY JEŹDZIĆ TIRY. WTEDY NATURALNA TRASĄ STANIE SIĘ ULICA SIENKIEWICZA I SIELECKA W BĘDZINIE DLA OBSŁUGI CL.

O ochronie interesów osób trzecich należy przede wszystkim pamiętać przy ustalaniu kontynuacji funkcji inwestycji lokalizowanych na terenach wielofunkcyjnych w decyzji o warunkach zabudowy, gdy nie zdecydowano się na opracowanie ww. miejscowego planu. Wnioskowana funkcja nowej zabudowy może być zgodna z innymi obiektami istniejącymi na obszarze analizowanym, ale kolidować z obiektami w bezpośrednim sąsiedztwie, prowadząc do ograniczenia możliwości korzystania z przedmiotu własności. O tej sprzeczności piszą i mówią wydawane od lat wyroki sądowe w podobnych przypadkach. Taką sytuację należy również rozważać w kontekście naruszenia praw osób. Jakie naruszenia praw osób zostaną naruszone gdy ta inwestycja dojdzie do skutkU – już nie będę wymieniał. Zostały one w większości przestawione przez mieszkańców Sosnowca na komisji i forum. I w mojej ocenie niestety zlekceważone. Konsekwentnie przez wszystkich.

Na koniec wrzucam kolejną wisienkę na torcie znalezioną w studium przez przypadek.

Kierunki i zasady ochrony środowiska oraz ochrony dziedzictwa kulturowego. Szary zakreskowany pod kątem obszar wyznacza obszary wymagające rewitalizacji. Zwracam uwagę, że Konstatynowa nie zakreskowano, a Katarzynę tak. To dowód na to, co powiedziałem na komisji. Miasto nie analizuje dokumentów, które samo zleca do opracowania. Cóż mogę więcej powiedzieć. Niemoc trwa.

A ustalenie lokalizacji przedmiotowego centrum w tej lokalizacji, ja zobrazowałambym mniej więcej tak. Do tego właśnie sprowadza się polityka przestrzena w naszym kraju.

Kończąc swój wywód znowu pewnie zbyt merytoryczny, dziękuję wszystkim za udział w komisji, a panu prezydentowi za mozliwość zabrania głosu i wymiany mniej lub bardziej rzeczowych argumentów. Szkoda, że ta dyskusja pojawiła się o 12 miesięcy za późno.