Jako osoba oddelegowana w ramach swoich obowiązków jako członek Rady SLOIA, zostałem poproszony o wyrażenia stanowiska w ramach drugiego spotkania konsultacyjnego. SLOIA zaniepokoiły przede wszystkim tezy wyrażane przez autora koncepcji, będącego zresztą jej członkiem o zakończeniu ery odgórnego planowania miast. W mniemaniu architekta obecnie mamy do czynienia z erą planowania indywidualnego (czytaj przez wybrane jednostki), co w ocenie SLOIA jest dość niebezpieczne. Planowanie urbanistyczne miasta przez jedną osobę bez nadzoru niesie za sobą ogromne ryzyko monotonii architektonicznej, zniszczenia tożsamości miejsca oraz braku odporności na błędy jednostki. Gdy o kształcie przestrzeni decyduje tylko jedna wizja, krajobraz traci swoją naturalną różnorodność i przestaje odpowiadać na realne potrzeby mieszkańców. Brakuje pluralizmu urbanistycznego, ochrony kultury budowania i planowania  miasta przy aktywnym udziale społeczności. Tak istotne miejsca w tak ważnym krajobrazie Katowic jakim jest Koszutka nie mogą gwałcić zasad kompozycji urbanistycznej, układu komunikacji, a przede wszystkim zwykłej przyzwoitości w stosunku do ludzi, którzy są twarzą i duszą tego miejsca. To wieża powinna się dostosować do otoczenia, a nie otoczenie do wieży – jak to założył Tomasz Konior w swojej wizji. Katowice jako jedno z nielicznych miast w Polsce zachowało unikatowe połączenie nowoczesnej architektury z tkanką historyczną tylko i wyłącznie, że tak to właśnie zaplanowano grono wybitnych architektów ze Śląska, a nie przypadek. Spodek to perła w koronie Śląska i jego otoczenia należy strzec pod względem urbanistyki nie tylko na płaskiej mapie ale przede wszystkim w geometrycznej przestrzeni. To zadanie architektów, o którym w mojej ocenie zapomniał Pan Tomasz Konior chcący swoim budynkiem zahaczyć o stratosferę. Wysokość to nie parametr, który świadczy o jakości pomnika, stawianego jeszcze za pomocą spekulacyjnej decyzji o warunkach zabudowy – najgorszego narzędzia urbanistycznego. Nie w tym miejscu. Na terenie Katowic jest mnóstwo terenów na dużą kubaturę. Tutaj nieproszona geometria próbuje rozbić bądź co bądź zamknięty układ urbanistyczny osiedla Koszutki, a przy tym zabić chęć do życia społeczności, która od lat jest twarzą i duszą tego miejsca.

Obowiązkowy program na najbliższe tygodnie, a może miesiące

Część mieszkańców popadła w zachwyt po wypowiedzi Prezydenta Miasta Katowice Marcina Krupy, iż jemu nie podoba się pomysł budowy budynku o takiej skali w tym miejscu. Super ale muszę Państwa zmartwić, iż pan prezydent zabrał głos jako mieszkaniec Katowic i jako mieszkaniec może się wypowiadać, że mu się coś nie podoba, procedura administracyjna i kodeks postępowania administracyjnego jest bezwzględny na osobiste odczucia, decyduje funkcja, analiza urbanistyczna oraz uzgodnienia z organami zewnętrznymi zamierzenia inwestycyjnego, reszta to zwykłe nawijanie makaronu na uszy. Nikt nie może od tak ingerować w toczące się postępowanie, w polskim prawie działania takie mogą nieść za sobą poważne konsekwencje prawne, w tym odpowiedzialność karną, dyscyplinarną lub cywilną. Ja bym odczytał słowa głowy miasta raczej jako dowód, że układanka zwana “Chorzowska 1”, jednak ma nieustabilizowane fundamenty i nic nie zostało jeszcze przesądzone. Zastanawia fakt dlaczego miasto samo proceduje przedmiotową wuzetkę bo poniekąd oprócz gruntu inwestora, w treści wniosku znalazły się grunty miejskie będące własnością miasta Katowice i w mojej ocenie był to zasadniczy powód aby gmina Katowice skorzystała z art.25 KPA i wyłączyła się z postępowania (zachowując przy tym bezstronność, a nie stronniczość o którą jest obecnie posądzana), kierując za pomocą Samorządowego Kolegium Odwoławczego sprawę do innego ościennego organu. Przecież przez działki miejskie ma być organizowany m.in. układ komunikacyjny do obsługi wnioskowanego budynku. Czyli poniekąd gmina sama sobie będzie opiniować układ komunikacyjny na własnym terenie. Słabo to wygląda.

Analiza urbanistyczna

czyli tak naprawdę analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu – słynny dokument, którego nikt jeszcze nie widział ale wszyscy o nim mówią. To dokument opracowany na poczet toczącego się postępowania o ustalenie warunków zabudowy, z którego zostaną “wyciągnięte” tzw. wyniki analizy i to one będą zawierać najważniejsze dla inwestora i stron postępowania dane tj. maksymalny udział powierzchni zabudowy w terenie objętym wnioskiem, minimalny i maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy (również tej podziemnej), szerokość elewacji frontowej budynku, wysokość zabudowy (czyli budynku), geometrię dachu, minimalną powierzchnię biologicznie czynną oraz minimalną liczbę miejsc do parkowania czyli te wszystkie parametry, wskaźniki i gabaryty urbanistyczne, które narzucił Państwu na chwilę obecną deweloper za pomocą wizji architekta bez żadnej podstawy prawnej, tylko czystej spekulacji mającej wywrzeć presję medialną zarówno na stronach postępowania, jak i organie pracującym nad finalnym kształtem decyzji administracyjnej. Oswoić stronę publiczną przed ostatecznym werdyktem. Bardzo ważną kwestią w tej akurat sprawie jest podstawa prawna opracowania ww. analizy, która mam wrażenie gdzieś się zawieruszyła w przestrzeni medialnej, a to ona decyduje o tym jakie finalne gabaryty osiągnie przyszły obiekt, a nie nawet najlepszy architekt.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 15 lipca 2024 r. W sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Dz. U. z 2024 r. poz.1116.

Pozwolę sobie zwrócić uwagę, że podstawowym wyrażeniem, które determinuje finalne parametry wyników analizy ww. rozporządzenia jest słowo ŚREDNIA. Odejście od wartości średniej jest dopuszczalne ale musi znaleźć solidne uzasadnienie w obszarze analizy. Przytoczę tylko jeden z najważniejszych paragrafów dla mieszkańców Koszutki, a mianowicie paragraf 7, który brzmi:

(…)wysokość zabudowy ustala się na podstawie wysokości zabudowy na dostępnych z tej samej drogi publicznej przylegających działkach sąsiednich.  Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach, o których mowa w ust. 1, przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na tych działkach. Dopuszcza się ustalenie innej wysokości zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy).

Reasumując par. 7 określa dość precyzyjnie w jaki sposób powinna być ustalona wysokość dla przyszłej zabudowy.

Po pierwsze decyduje ulica, z której ma być  obsługiwany przyszły budynek. Tutaj mamy adres Chorzowska 1, więc do analizy tak naprawdę powinny być brane budynki, które załapały się do tzw. obszaru analizy z 3-krotności frontu terenu objętego wnioskiem czyli na moje oko Chorzowska 5, 5a, 7, 7a, 7b, 9, 9a i może 9b – budynki, które mają po ok. 6.5 m wysokości. Ale zgodnie z par.2 ww. rozporządzenia do analizy należy przyjąć budynki o tej samej funkcji co wnioskowana funkcja

(…)Ustalenia, o których mowa w § 1, określa się na podstawie istniejących na obszarze analizowanym zabudowie i zagospodarowaniu
terenu o takiej samej funkcji, jak funkcja zabudowy i zagospodarowania terenu określona we wniosku.

W związku z tym, że przy Chorzowskiej mamy tylko zabudowę usługową, to musimy właśnie w tym wypadku skorzystać z ust.3 paragrafu 7 i wziąć pod lupę budynki mieszkalne wielorodzinne zlokalizowane przy ulicy Grażyńskiego, gdyż one mają tożsamą funkcje mieszkaniową jak wnioskowana zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z punktową usługą.

Poniżej zrzut z katowickiego geoportalu 3D

Jak widać na załączonym obrazku bezpośrednio sąsiadujące budynki mają wysokości odpowiednio: 23 m (Grażyńskiego 7 i 7a),  34 m (Grażyńskiego 5).